昨天上午，桥西板块起拍价5600万元的“江南里”法拍房，迎来了拍卖前唯一的带看时段。18万元/平方米起、散户女股神抵押拍卖、绿城首个城市合院……这套房子有太多话题。下周一，这套豪宅就要上线开拍了。

　　同样在昨天，市中心豪宅武林壹号的一套建筑面积237.04平米（含室内固定装修）的法拍房也迎来了1个小时的看房时段，并将于4月25日开拍。起拍1550万元的价格，创下了该小区8个月来法拍房起拍价的最低纪录。

　　北高峰记者从来拍法服提供的数据了解到，从杭州市区（不含富阳、临安）2017年1月1日至今的千万级豪宅法拍记录来看，溢价率前三名的法拍豪宅，开发商分别为滨江、欣盛、绿城。而从成交套数来看，绿城以25套的绝对优势位列第一，排第二的是成交11套的滨江房产。

　　豪宅买房客究竟是怎么挑房子的？为何最新挂牌的豪宅法拍房起拍价创新低？豪宅法拍房能否“捡漏”？北高峰记者带你一起去弄个明白。

　　起拍价5600万元的江南里有31人预约看房

　　有人看上了地段，有人是因为不限购

　　位于拱宸桥西的江南里，是2017年交付的，小区共76个合院，目前真正入住的不超过十户。很多业主家还是毛坯状态。

　　即将拍卖的这套合院也是毛坯，5幢1号，邻近小区出入口，地上面积约311.3平方米，其中庭院面积约170平方米。

　　房源起拍价5600万元，折合单价约18万元/平米。而这套房源当年的售价为3506万元，也就是说，即便是起步价，也已比当年的售价高出近2000万元。

　　负责带看房源的工作人员透露，共有31人预约看房，实际有20人左右到现场看房。“对于高价房源来说，这个到访人数算是比较多的。”意向买家实力不俗，门口豪车排队，由于看房的人较多，工作人员还安排分批进入。

　　关于这套法拍房户主“女股神落难抵押豪宅”的传说，前来看房的人都“门门清”了。

　　买得起豪宅的人家，购房选择余地很大，为啥还要选“法拍房”？

　　“这套是毛坯房，内部改造余地大，地段稀缺，以后可能再也买不到了。”现场一位女士说。

　　“我们没有杭州的购房资格，法拍房不限购，所以就来看看。”另一位和丈夫开着豪车前来的女士小声告诉我们。

　　看完之后，会参与下周一的法拍吗？

　　“再看看”是最多的回答，有几位看房者看后互相“谦让”，推荐对方买，看来购房的意愿并不算强烈。

　　武林壹号出现“最低起拍价”1550万元

　　近1.3万人围观，还有很多人来现场看房

　　“我们小区法拍房之前有好几套的，但从没像这次一样这么多人来看房。”在武林壹号，“见过大世面”的保安告诉我们。

　　这套10幢1单元1102室的法拍房，建筑面积237.04平米（含室内固定装修），起拍价1550万元。

　　“你们是来看法拍房的吗？”在武林壹号门口，中介小杨正在等待客户。

　　“这套房子起拍价真的很低，同样面积的房子，挂2600万在卖的。”小杨说，武林壹号的房子都是精装修交付，具体卖什么价，主要看房子的保养情况。小杨透露，目前武林壹号在出售的房源加起来十几套，最小面积200多方的，有2套；300多方有5套；400多方有6套。“大部分客户喜欢没住过人的房子，出售的房源里有三分之一是符合这个要求的”。

　　虽然武林壹号经常流出法拍房，但由于地段好、楼盘好，并不影响小区房价。小杨说，这次法拍的是武林壹号的最小户型，“这套是1102室，前阵子差不多户型的1101室成交，卖了2800万元，带2个车位（每个车位市场价100万元）。”不过他评估，1101是东边套，要比中间套的1102贵一点。

　　1102这套法拍房，目前还是原住户在居住。“等到拍卖成功了，他们会腾空房子的，这户人家很配合，你们放心。”带看的法拍人员告诉看房者。

　　住户是两位“老杭州”。“房子是儿子儿媳给我们买的，刚刚住进来一年多。”大伯说儿子前几年生意做得好，投资股票又赚了一大笔钱，就买了这套房子孝敬爹妈，“儿子儿媳住在隔壁的那幢，带着孙子一起，那套房子比这套大。主要是我们可以住得近一点。”

　　“这两年股票不好，生意么也差，投资的钱收不回来，只好走出这一步了。”大伯叹了口气说：“我们肯定会积极配合法院工作的，房子卖掉早点还清债务。”

　　房子装修讲究，家具昂贵，“光两套红木家具就花了200多万，”女主人说，“起拍价是不含家具的，如果竞拍人想要家具的话，我们可以协商卖给他。”

　　来看武林壹号的几十拨人中，大部分竞拍意向比较明确。进来看一圈，就问房子什么时候腾空，怎么保证腾空，有无拖欠物业、水费、电费等，一个月物业费多少等细节问题。

　　我们搜索了武林壹号的法拍记录——从2018年9月2日至今，共上架法拍房源8次，平均每月流出一套法拍房。成交价最高的是一套面积为561.25方的房源，起拍价3980万元，成交价3990万元，而市场评估价为5612.5万元，可以说是“捡漏”了。

　　而这次挂牌的房源，1550万元的起拍价，也创下了该小区8个月来法拍最低起拍价纪录。在阿里法拍的页面上看到，已有12640次围观，但暂时还无人报名。

　　杭州千万级法拍豪宅大数据：

　　滨江最受欢迎，绿城数量最多

　　据来拍法服统计，从杭州市区（不含富阳、临安）2017年1月1日至2019年4月10日20点的千万级豪宅法拍记录来看，溢价率排名前五的开发商，分别为滨江45.10%（成交11套）、欣盛43.27%（成交6套）、绿城35.25%（成交25套）、坤和33.43%（成交8套）、滨绿20.01%（成交5套）。

　　可见，法拍豪宅中，杭州本土房企绿城数量最多；滨江溢价率最高。

　　杭州的法拍豪宅，成交价位集中在1000万-2000万元。

　　成交价最高的是阳光海岸公寓一套房源，卖出了113363840元，最低的是余杭区中泰街道桃花源浣溪村，卖出了13050000元。

　　溢价率最高的房源是阳光海岸公寓2幢1单元1601室房产及室内物品，溢价率88.11%；最低江干区都会天际公寓2幢4单元502室，溢价率13.73%。

　　法拍是“捡漏”豪宅的好机会吗？

　　大多数情况下，确实是！

　　买豪宅，法拍是否是“捡漏”的好机会？

　　来拍法服CKO刘毅认为，是的。

　　“从杭州2018年6月到12月的千万级法拍豪宅成交数据来看，底价竞拍成功的房源有7套。但这样的比例不会太高。”他表示，豪宅法拍房最终的成交价格，整体是低于市场评估价的。当然，具体也因房源而异。在杭州千万豪宅法拍史上，热门房源最终超过市场评估价，竞拍出价400多轮的也有。此外有学区优势的，成交价格也不会低。

　　要买法拍房，需要注意哪些？

　　刘毅说，首先要看房屋是否腾空。买受人能否及时收房入住。

　　其次，法拍房过户的全部税费由买受人承担，一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，计算好成本。

　　第三，可能存在原业主欠缴物业费、水电费等情况。要提前去了解清楚。

　　第四，落户问题。对于法拍房，法院只负责产权过户，不负责买受人落户。原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要自行找公安、教育等部门咨询。