怎么样买房子 没人比房产中介更内行

　　果然有很多门道 一起来看看

　　经过春节假期的休整，节后工作模式正式开启。准时到位甚至提前到岗的房产中介“先遣部队”，已经开启了朋友圈“房源霸屏模式”。

　　快报在节后首批到岗的房产中介里，选取了50位资深中介。他们中有从事房产行业10多年的本塘老手，也有凭借敏锐的房产嗅觉和判断力在这一行游刃有余的门店店长和销售负责人，还有入行3年不到就成为区域销冠的后起之秀……

　　快报请他们做了个问卷调查：你们这些每天和房子打交道的人，首次置业会选择怎样的房子？买在哪里？你们更青睐一手房还是二手房？

　　56%的中介首套置业选一手房

　　瞄准政策明确、配套利好的板块

　　首套置业如何买？每个人有自己的情况和需求，会做出不同判断。不过，通常有些共通点：刚需、预算有限。

　　问卷调查显示，在最近三四年内，有56%的资深房产中介选择购买一手房。“我是2015年年中左右买的房，当时杭州房产并不是很火热，银行还有一些贷款优惠政策。”豪世华邦和睦店店长查阳铖从业9年，他说，自己的第一套房，选了位于良渚板块的昆仑华府，89方，毛坯均价8000元/平方米。

　　“那一年我已经调到拱墅区杨家门附近做二手房中介了，当时桥西有很多二手房，总价在70万-80万的有和睦新村、华丰宿舍这样的房子。”他认为，同样的价格在一些政策明确、配套利好的板块，能买到品质、户型更佳的新房。“当时良渚要通地铁二号线，这个楼盘就规划在地铁站附近”，于是，趁贷款优惠，他付了个首付，剩下的都用了公积金贷款，利率3.25%。他自豪地说，堪称当时的“房贷最佳方案”。

　　去年8月，昆仑华府推出的最后一批高层房源，毛坯均价17500元/平方米。目前，该板块的二手房市场基本维持在24000元/平方米的价格。“房子2018年元旦交付，现在算来，已经升值两倍左右了。”查店长很高兴，不过他这套房子是自住的，面积也够住，暂时不会置换。

　　买房不能光看单价

　　更要精选户型、楼层、朝向

　　同样选择首套购入新房的，还有德佑上东城店老板小涂。

　　小涂是土生土长的杭州人，入行3年。去年12月，他参与了天都城沁园的摇号，均价16207.5元/平方米，幸运中签，签下了一套115方的房源。

　　“天都城是个开发了20年的大盘，我买的115方能做四房两卫，户型很正，很划算。”他也参看了同楼盘的二手房信息，发现有些房源价格和自己买的新房价格差不多，但他这套户型、楼层好多了。“买房不能光看单价，户型、楼层、朝向不同，差价很大是正常的事。”

　　他以自己所在的丁桥板块举例：保利·罗兰香谷，之前有一套89方做成三房一卫的二手房挂牌200万，有个税，很难卖掉。为什么？户型差、后面还对着墓景。同样在罗兰香谷，同样89方，在小区入口附近，户型能做成三房两卫，有双阳台，两房朝南，哪怕240万的价格也很快能成交。

　　买主城区老房子

　　最好买精装房

　　面积首选90方以下

　　问卷调查还显示，有44%的中介选择二手房，其中28%选择主城区的老小区，仅次于选择一手房的比例。“去年年底我刚入手了一套‘老破小’，年底房东急用钱，急卖。”上城区一家中介门店销售经理小陈说，之所以选主城区老小区，因为面积小、总价低、易出租、租金高，就算以后要置换也方便。

　　“但记住，老房子最好买精装的，卖相一定要好！”他给我们算了笔账：以一套总价160万元的老小区毛坯房为例，按首套首付三成来算，要付48万，自己装修假如拿出10万元，等于前期一次性要拿出至少58万元，算上装修期间近1年无法入住，还要损失房租3万元左右。

　　此外，“精装的‘老破小’就算在毛坯价基础上再加一二十万，也卖得出去”。小陈继续算：按照卖175万来算，房东能多赚几万；对购房者来说，首套首付三成是52.5万，但可以直接拎包入住，双赢。“对很多首套购房者来说，首付款才是开头难，只要首付解决了，后面还贷每月多那么一点点，问题不大”。

　　在调查中我们还发现，有60%的中介首套选择购买50-89方的面积，其次是50方以下，占26%，90-144方占12%，144方以上的只有2%。“90方、144方是契税的分水岭，90方以下契税交1%，90方以上交1.5%，144方以上交3%，比90方以下要多两倍”。

　　“这些房子我们不会买” 中介自选买房有份“避雷宝典”

　　“这些房子我们不但建议客户不要去碰，换做我们自己，也是不会买的！”城西一家中介的金牌销售说。

　　无论是一手房还是二手房，资深中介们总结了一些雷区，堪称“中介自选买房避雷宝典”。

　　针对一手房：

　　1.地王楼盘慎选。“字面意思，地王项目拿地价高，和同一区域别的项目比，就要付出更多的钱去购买。再者开发商有可能为了保证利润，做减配”。

　　2.板块规划不清晰的房子慎买。“没有地段、没有交通、没有医院、没有学校等这样的房源，遇上市场好的光景，还能鸡犬升天，倘若遇上楼市平稳期和冷淡期，就是首先被淘汰的”。

　　针对次新房：

　　1.一、二楼尽量不要买，采光太差，除非开发商把楼间距做得很大，但一般高层、超高层项目容积率较大，楼间距不太可能很大。

　　2.平顶顶楼要多留心，避免漏水。建议除了看清室内屋顶之外，再跑去楼顶仔细看看防水膜是否完好，有没有裂缝。

　　针对主城区老小区房源：

　　1.“走破”的房子不要买，即上世纪八九十年代出现的房间与厨房或厕所分为两处甚至三处，中间隔着走廊的房源。“这样的房源很难贷款，有些银行可能只贷5年或10年，甚至拒贷，以后想出手也很麻烦”。

　　2.顶底楼慎选。老小区因为年代相对久远，容易发生顶楼漏水、底楼阴暗潮湿的情况。“如果真的要买，建议自己花2万-3万元重新做防水防潮措施”。

　　3.二楼慎买。俗话说“金三银四”，即三楼和四楼最宜居，二楼最主要的问题是下水，一般老房子都是一楼独立下水，其他楼层的下水是从二楼到地下的，年久失修容易出现二楼下水管道堵塞。

　　资深中介给出购房建议

　　2019年是置换的好时机

　　采访中，一半以上的资深中介认为，2019年杭州楼市很可能进入平稳期。此时有置换需求的客户，不妨多加留意。

　　“一来现在二手房房东都比较理智，诚心想出售的话，基本都有商量的余地；二来，同一板块一二手房之间的价格在逐渐拉近，很多一手房可能都不需要摇号了。比如，去年12月，杭州有50多个楼盘流摇。接下来，一些大面积改善型房源，在挑选余地以及价格上会有一定的空间。”这是从大部分中介处汇总的结论。