昨天杭州楼市新政出台，引发社会广泛关注。（政策全文戳这里→最新！杭州再度加码房地产市场调控）

随后，杭州市住保房管局房地产业发展处副处长杨鸿接受媒体专访，针对百姓最关心的一些问题进行权威解答。

他表示，相比新政前，市场上预计会减少30%的“房票”。此次调控是贯彻落实“房住不炒”精神，真正保障“住有所居”。

关于社保积分

社保包括养老保险、医疗保险、失业保险等，可以选择任一险种认定缴纳时间。由于2005年11月社保实行“五险合一”，所以此次新政确定的社保缴纳月数起算时间为2006年1月。

也就是说，只要是2006年1月之前缴纳了社保，并且中间没有断过，那么社保积分排名就可以拿到最高分。根据这一规则，退休较早的购房者，在积分排名上就比较靠后。投靠落户的老年人，由于没有在杭州市区缴纳社保，社保积分排名就会靠后，购买热点楼盘的话很可能不能入围。

关于摇号规则

报名人数超过房源数量10倍的，须实行社保积分排名，即按照社保缴纳月数从多到少排序，按照1：10的比例确定入围者。

比例确定为1：10，一方面相比之前一些热盘的中签率，已经提高了不少，同时又不至于让一些优势人群的中签率过高，有利于遏制炒房动机。

目前购房人群分为三类，高层次人才家庭、无房家庭、普通家庭。实行社保积分排名后，三类人群社保积分各自排序，即按照各自房源数量的10倍确定入围者。如果没有入围，那就失去了入场券，没有机会参加摇号。如果前两类人群入围了但是没有摇中，跟之前的规则一样，还有机会参加下一轮摇号。

（已婚包含丧偶，单身包含离异）

图源：钱江晚报·小时新闻

关于红盘限售

新政之后，房管部门将不再新认定“红盘”，但是之前已经认定过的“红盘”继续按照此前的规定执行，只允许高层次人才家庭和无房家庭报名。比如万科未来天空之城，由于首开时已被认定为“红盘”，相关规定延续不变，限售5年。

不过，中签率10%及以下楼盘限售5年，这一规定不变。那么，采取社保积分排序的楼盘，是否触及限售就很难说了。因为最终看这个楼盘的中签率，是按最终入围人数来确定的。如果高层次人才家庭报名人数不多，远没有达到房源数量的10倍，就有可能拉高整盘的中签率，从而逃脱限售。如果高层次人才家庭报名人数虽少于房源数量的10倍，但是其他两类人群入围数量大于房源数量的10倍（入围的最后一个指标可能会出现多人社保积分相同的情况），最终也有可能中签率低于10%。

关于新政效果

新落户家庭须缴社保满两年，非户籍家庭社保须满四年，这就意味着一大批人群暂时失去了购房资格。根据测算，此举将减少30%左右的“房票”，有利于降低市场热度。

《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的政策权威解答（11问）

一、出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的目的是什么？

答：本《通知》主要是为了进一步支持自住需求、抑制投机炒房，规范我市房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

二、限购政策有哪些调整？

答：限购政策调整主要包括两部分：一是落户本市未满5年的户籍家庭的购房政策进一步收紧，在“本市限购范围内限购1套住房”基础上，增加了“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的条件。二是非本市户籍家庭购房政策进一步收紧，从“在购房之日前3年内在本市连续缴纳2年以上城镇社保或个人所得税”调整为“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”。

报名登记新建商品住房摇号的“购房之日”是指登记之日；购买无需摇号的新建商品住房、二手住房的“购房之日”是指申请合同网签备案之日。

落户临安区、建德市、桐庐县、淳安县未满5年的，须落户满2年且在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内购买住房。

三、哪些情形仍按原限购政策执行？

答：在本《通知》发布前，符合以下情形之一的，仍按原政策执行：

1.已参与新建商品住房项目公证摇号公开销售意向登记的。

2.购买无需摇号销售的新建商品住房、二手住房且已办理合同网签备案的。

3.购买无需摇号销售的新建商品住房、二手住房,未办理合同网签备案，但已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的（不含现金支付）。属于此类情形的，应当在2021年9月30日前申请合同网签备案。

4.赠与住房已受理不动产证登记的或住房赠与公证书已出具的。

5.已报名参与竞买本市限购范围内司法拍卖住房的。

四、按社保排序入围摇号在什么情况下触发？

答：本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，审核通过的购房意向登记家庭总数与项目公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，须按社保缴纳月数从多到少排序入围摇号。

五、按社保排序入围摇号如何操作？

答：按社保排序入围摇号的项目，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，原则上三类购房家庭分别以10:1比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。

高层次人才家庭、无房家庭、普通家庭报名登记的实际审核通过数小于或等于各自倾斜房源数10倍的，按实际审核通过的报名数入围。

例如：本市限购范围内某项目公开销售房源为200套，其中，高层次人才家庭倾斜比例为10%（20套）、无房家庭倾斜为30%（60套）、普通购房家庭为60%（120套）。经审核通过的报名家庭总数为3000户，触发了按社保排序入围摇号。

1.假设报名的高层次人才家庭审核通过数210户，其中B类人才20户、C类人才30户、D类人才50户、E类人才110户。按10：1入围规则，入围总户数原则上为200户，B、C、D三类人才共100户，全部入围；E类人才按社保缴纳月数从多到少排序，如入围最低社保月数的E类人才仅1户，则取100户，实际入围的高层次人才家庭总数为200户；如入围最低社保月数的E类人才有5户，则5户家庭并列入围，取104户，实际入围的高层次人才家庭总数为204户。

2.假设报名的无房家庭审核通过数超过600户，大于倾斜房源数的10倍，则无房家庭需按社保缴纳月数从高到低排序，原则上取600户入围摇号。如入围最低社保月数的无房家庭仅1户，则实际入围摇号的无房家庭数为600户；如入围最低社保月数的无房家庭有10户，则10户并列入围，实际入围摇号的无房家庭数为609户。

普通家庭入围摇号的计算方法与无房家庭一致。入围之后的摇号规则与现行摇号规则一致。

六、社保缴纳时间如何计算？

答：1.购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。社保计算的截止月份为报名登记的项目开始登记之日所在月份的前一个月份。

2.纳入社保缴纳时间计算的社保险种包括：养老保险（含基本养老保险、机关事业单位养老保险和城乡居民养老保险）、医疗保险（含职工基本医疗保险和城乡居民基本医疗保险）、失业保险，购房人月度缴纳其中任一险种即认可当月有社保缴纳记录。

3.社保缴纳时间计算由购房人在报名登记时授权开发企业查询社保数据，并由开发企业按规则计算。如购房人的社保数据从社保数据库中获取存在问题的，届时将以短信方式提醒，购房人须在指定时间内前往社保窗口办理。

七、社保缴纳相关问题如何咨询和办理？

答：关于社保相关信息的咨询电话和办理窗口，省级社保请查询浙江政务服务网。

八、按社保排序入围的新老政策如何衔接？

答：本通知发布之日起领取预售证的项目按本通知执行，本通知发布前已领取预售证的项目按原政策执行。

九、社保排序未入围能否报名其他项目？

答：根据我市2020年7月2日发布的《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》规定，报名参加本市限购范围内新建商品住房公证摇号公开销售的购房家庭，自该项目购房意向登记之日起至摇号结果公示当日止（需公证摇号销售项目），不得参加其他新建商品住房项目的购房意向登记。

十、如何加强对“流摇”项目的销售管理？

答：1.本市限购范围内，购房意向登记家庭数小于或等于公开销售房源数（且大于或等于2户）的新建商品住房项目，销售方式从“开发企业自行销售”调整为“开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售”。

2.购房意向登记家庭数少于2户的，在优先确保购房意向登记家庭购房需求的前提下，开发企业可自行销售。

3.本通知发布之日起领取预售证的项目按本通知执行，本通知发布前已领取预售证的项目按原政策执行。

十一、对提供虚假资料购房的行为处理措施有何变化？

答：本市市区范围内，新建商品住房公证摇号公开销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，处罚措施从“1年内不再受理其查档申请”调整为“3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案”。

新政之下

这八类人群要注意

昨天发布的杭州楼市新政，核心思想就是“降温”，打击投机行为，让房子回到有真正居住需求的人手中。其中的重点，就是对于社保门槛再次收紧。

那么，新政对哪些人有影响呢？

一、新杭州人：

社保门槛“三级跳”，大部分“投机票”被杜绝城市红利留给在杭州打拼的你！

针对社保主要有3点升级。

1.非本市户籍社保2年改4年。

2.落户未满5年，需缴纳2年社保。

3.新房摇号中签率低于10%进入社保缴纳月数排序机制。

易居克而瑞浙江区域方面表示，两年社保门槛，抑制投机购房，对大部分外地“投机票”一刀斩，保障本地自住人群。杭州楼市即将告别全民盲目摇号的时代。

从2019年6月4日，大专可落户杭州，到昨天的房产新政，杭州几乎是准房票（35岁以下人群）流入最大的城市。虽然这个门槛直接没收了30%的房票，但短期内对杭州楼市影响有限。

不少资深房产人表示，从长期看，这是将城市红利留给了真正的“打工人”，让在杭奋斗多年的群体拥有更多摇号买房的机会。

二、刚需购房者：

新政之后，开盘潮可能要来了！

杭州楼市新政在购房资格限制、楼盘销售制度等方面都再度进行了收紧，抑制了更多的投资性需求，给予刚需购房者以更大的购房选择空间，也让那些中签率极低的红盘不再那么红。

如今，在杭州还有多个关注度较高的楼盘虽多次放出开盘销售的信息，却迟迟没有开盘，如亚运村“三兄弟”、未来科技城的天空之城、中梁沐宸院等等，这些楼盘一旦开盘，或许又会提升楼市的整体关注度。

在杭州一家大型房企担任投资总监的向先生表示，新政的发布，或许正是为了红盘的入市销售做个政策铺垫，防止出现热度过高的情况。

向先生认为，相较于先前推出的系列楼市新政，这一次的新政限制性较强，对今年集中出让地块的后续入市，也将产生影响。

“新政的推出，对集中出让地块的后续入市也会产生抑制热度的效果，甚至可能还会降低开发商的拿地积极性，降低杭州土地市场的热度。”向先生说。

三、想买二手房的市民：

下半年二手房市场

房东诚心卖的房子可以砍价了！

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，限购升级，购房门槛提高了，社保积分摇号，会从二手房市场“挖走”一些改善购房者。从整体二手市场购房基数来看，会有明显减少。

现阶段，鉴于杭州房贷政策收紧，二手房市场处于观望状态。“新政出台，观望情绪会更强。”上官剑认为，二手房虽然价格变化并没有大起大落，但整个市场活跃度明显下降，“下半年，只要房东诚心卖，砍砍价的机会就来了。”

四、在杭大学生、初来乍到的职场新丁：

一觉醒来房票没了

不要急，留在杭州踏实工作

这座城市欢迎有梦想的年轻人！

此次新政，外地人社保年限再次延长，对近两年刚落户的购房者影响较大。

杭州约50万在校大学生，一夜之间“房票”消失。

大学生没有工作，也无财力在杭购房，几乎都靠家长支持，大部分是全款买房，投资属性明显。

堵上这类人群购房的大门，也让不少购房者对新政点赞。

杭州房地产资深人士荆海燕肯定了新政的严厉，认为新政“后劲”很大，能让一些长期没有买到房，且居住需求迫切的市民优先买到房子，是对于这部分人群居住权利的保障。

杭州市房地产发展研究中心主任周海伟表示，杭州这次房产新政，优先照顾了在杭奋斗，为杭州建设付出多年的群体。

“新政可以按照顺序，逐步解决住房问题。把入杭的契机更多地交给了真正有需要并且和这座城市共成长的家庭。刚刚大学毕业，或者落户才一年的，也可以先享受杭州的保障房系统，例如公租房、大学生住房补贴等。”周海伟说，每个人只站在自己的角度，可能会觉得政策对自己“不利”，但站在全局来看，这项房产新政，堵上了杭州投机购房的漏洞，有助于降低市场热度。

五、曲线购房者：

想先落户临安、建德等地

继而获得杭州限购区购房资格，行不通了！

临安等非限购区域热度或攀升

过去，有很多外地购房者采用过曲线购房的形式，比如在临安、建德等地先购买一套总价较低的住房，享受落户等政策，从而获得杭州限购区域内的购房资格。

昨天发布的杭州楼市新政，再次增加条件，落户临安区、桐庐县、淳安县和建德市未满5年的市民，必须落户满两年且在购房之日前两年已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可购买杭州限购范围内的住房。

桐庐县雅居富春置业公司经理申屠佳美表示，曲线购房会使一些购房者放弃这一方式，也会对临安、桐庐等限购区外的楼市行情产生一定影响，主要体现在一些乡镇楼盘。

而临安、桐庐、建德等地的楼盘原本就有地缘性客群，在当地有一定的认可度，也没有限购政策的限制，影响相对较小。

甚至，因为杭州限购加码，许多大学生、外地户籍、刚刚落户的职场新丁等外溢的购房群体，可能会优先考虑杭州周边非限购区域。“特别是临安青山湖等区域，距离杭州未来科技城近，又有地铁，交通便利，刚落户暂时没有购房资格的新杭州人，或许会纳入选择。”

六、父母投靠人群：

“老人投靠房票”不香了！

新政中，还有一个大受影响的购房者群体，就是“投靠儿女的老人”。

杭州有不少从老家前来帮助儿女照顾第三代的父母群体，这些人有的会卖了老家的房子，在杭州买新房落户。

以前，以父母投靠成年子女方式落户杭州市的，满3年后可作为独立购房家庭，在本市限购范围内购买住宅。

这次的新政，不但将门槛设到了5年，比原先多2年，如果未满5年还要附加2年社保。而一般符合投靠子女落户杭州条件的老人，都已过了缴纳社保的年龄。即便满5年获得了购房资格，因为没有社保积分，也很难有机会参与红盘竞逐。

不过，接下去，有电梯的二手房市场上，这些老年购房者群体或会增加。

对于本地户籍老人来说倒是一大利好，尤其是在杭州缴纳社保时间长的，可以入围多数楼盘的摇号。

七、高层次人才：

E类人才，将排序靠后，不同级别不同待遇

“E类人才，尤其是缴纳社保时间较短的，这在杭州人才家庭中数量占比最大。按照新规，这类人才在热门楼盘中将排序靠后。”中房大数据研究中心总经理陈焕春说，特别是一些热门红盘，参与的人才数量较多，现在控制在10∶1内，相当于又加了一道门槛。

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，社保积分摇号后，“万人摇”将成为历史，限售的楼盘也将大幅减少。对流摇楼盘也要摇号监管，进一步规范了市场秩序，可以打击例如绑定车位之类的乱象。

八、开发商：

我们也更希望

将楼盘卖给真正有居住需求的人群

新政中可以看出，打压力度重点放在投机取巧获得房票的炒房客上。

社保的含金量不断增加，早期进入杭州的人群、老杭州人、城市贡献值较高的家庭等，对于真正想要留在杭州的置业者，这是利好的机会。

房地产资深人士金伟成表示：“新政发布后，或将适当延缓摇号的压力，理论上也杜绝了炒房客，市场上支持声音较大。新入杭的年轻人虽然要满足社保要求，但购房主力仍是家长，如果真正想要留在杭州，从长远来看，并不差这一两年。”

一位房产业内人士表示：之前，部分炒房客还有机会钻空子。新政有利于整个市场的健康发展，调控相对有序。限购加强、摇号排序、社保提升，开发商的管理会更有条理，对于市场秩序和环境来讲是比较好的。

开发商和业主也更愿意自己的小区是高入住率的。当自住客群多了之后，流动性会变小，这对于日后的社区管理以及建设都比较有利。

目前待开的项目中，暂时还没有因新政出台而变更原有开盘计划的楼盘。

备注：购房政策相关问题可拨打以下电话咨询