汀云上府和沐宸院实景

汀云上府沙盘图

在杭州，钱塘江南岸的奥体和大城西的未来科技城，一直是当之无愧的楼市核心。不过，最近一年，这两个板块的走势却稍有不同。

作为2022年杭州亚运会的“封面”，奥体一直是杭州楼市的门面担当，热度居高不下，尤其是创世纪、杭州壹号院等新盘的交付，更是把二手房价格推到了新的高位。君品、嘉品、观品等改善型新盘，每次入市都是摇号的最大热门。

相比之下，未来科技城由于在售新盘不多，且基本都被认定为“热点项目”，只有无房家庭和人才无房家庭才能参与摇号，拒绝了占大头的二套改善家庭，所以整体中签率要比奥体高出一截，话题性和关注度也稍逊一筹。

最近，未来科技城又有2个新盘悄悄亮相，跟此前的“热点楼盘”类似，这2个项目尽管首开在即，但是仍旧保持“潜伏”态势。加上年初已经率先入市的中梁·沐宸院，文二西路一公里范围内，再次出现3个新盘正面竞争的场面，未来科技城“三兄弟”的2.0版，即将上演。

一公里内聚集3个项目 “三兄弟”2.0登场

2018年，随着中南·樾府、东原·印未来、阳光城·未来悦3个项目的先后入市，良睦路以西的文二西路沿线区域，开始进入购房者的视线，并逐渐成为未来科技城的核心板块。

这3个沿着文二西路一字排开的高层项目，由于产品、地段、配套、价格几乎完全一样，被戏称为未来科技城“三兄弟”。今年，就在“三兄弟”的西面，文二西路迎来“三兄弟”2.0，中梁·沐宸院、金成·汀云上府、众安·蒲荷芸邸，为未来科技城带来全新的住宅供应。

新版的“三兄弟”，集中在绿汀路与运溪路中间约1公里的范围内，沐宸院和汀云上府位于文二西路的北侧，蒲荷芸邸则位于南侧。

最早亮相的是中梁·沐宸院，它位于未来科技城的最西面，紧邻G235高速，受到高速噪音影响较大，不论是地段、品牌，还是产品，在整个板块都没有特别明显的优势，因此尽管也是“热点楼盘”，但是热度一般。

沐宸院在去7月亮相，经过大半年的推广蓄客，于今年2月迎来首开，一口气推出794套房源，恰逢一波红盘潮，受到分流影响，最终中签率高达29.95%，在“热点楼盘”中排名靠后。

不过，沐宸院也有自己的优势。本周二，记者来到现场踩盘时发现，沐宸院距离文二西路约200米，而且南面有一个2万平方米的市政水景公园，既阻挡了马路噪音，又是巨大的景观资源。另外，沐宸院34500元/平方米的精装均价，也是当下未来科技城的最低。

限价出现小幅上涨 两新盘或在6月齐开

对比之下，最近才揭开面纱的金成·汀云上府和众安·蒲荷芸邸，位置要比沐宸院好得多。

汀云上府位于文二西路北侧，东面和南面都是河道水系，就仿佛位于一个小岛上，通过西面在造的一座小桥和文二西路连通。项目东面和阳光城·未来悦隔河对望，西面与沐宸院隔着几宗规划教育用地。

该项目由金成在去年6月拿地，总体量约9.1万平方米，规划打造9幢可售高层和1幢公租房，总共约550户。目前，展示中心已经正式开放。

作为深耕大城西的本土房企，金成此前已经在闲林、老余杭等未来科技城周边完成了布局，此次汀云上府是它正式进驻核心区的首个项目，定位改善型。据置业顾问介绍，汀云上府每幢楼都有架空层或局部架空，在园区内打造了景观水系、阳光草坪、运动场所等。

在户型上，汀云上府一共打造了3个户型，包括98方三房两厅两卫中间套、99方三房两厅两卫边套，以及130方四房两厅两卫边套。其中，前排3幢都是大户型房源，两梯两户设计，后排小户型则是两梯四户。

目前，汀云上府的样板房还未开放，置业顾问表示“已经做好了，但是看房通道还没有好”。置业顾问告诉记者，项目最快将在6月首开，推出3号、6号、7号共3幢楼，精装限价36100元/平方米，大概率是红盘。不过对于装修配置、外立面材料等其他信息，她表示暂时未知。

众安·蒲荷芸邸位于文二西路南侧，东面300米外就是绿城交投·湖境云庐。目前，项目所在区域正在进行施工建设，道路没有开通，看房不方便，现场也没有做展示中心，而是在西溪湿地做了临时展点。

去年11月，众安以27948元/平方米的楼面价，拿下了蒲荷芸邸项目地块，这是继学君里、西溪未来里、众安溪园、南湖明月的项目后，众安在未来科技城核心区的首次落子。

蒲荷芸邸容积率只有1.6，众安将它打造为纯洋房住区，总共12幢8层洋房和1幢公租房，可售房源约540套。产品定位纯改善，只有124平方米和146平方米两种面积段，都是四房两厅两卫户型，而且全部是一梯两户配置。

据置业顾问介绍，蒲荷芸邸采用现代简约的建筑风格，外立面采用局部铝板配以大面积落地玻璃窗，一楼则是石材立面，并在园区内部打造7大景观组团。

“我们预计在6月首开，推出5幢楼共190余套房源，精装均价37710元/平方米，大概率是红盘，”置业顾问告诉记者。

板块配套不断完善 一二手价差继续拉大

2018年年初，当第一代未来科技城“三兄弟”入市时，文二西路这个区域还是一片郊区模样，当初精装30000元/平方米的均价，甚至在首开时无法售罄。三年后，这里马路宽敞，水系环绕，高楼建起，配套日益完善，二手房价格高企，一二手房价差持续拉大，或将成为杭州最难摇的板块之一。

“东原·印未来沿河景观房，126平方米1180万元带车位，诚售！”最近，一套印未来的二手房源引起了广泛关注，扣除车位后，这套房子单价高达90000元/平方米。

这个价格只是孤例，不过从整体挂牌来看，印未来的价格已然居高不下。透明售房网显示，印未来目前挂牌39套房源，均价67788元/平方米，有11套挂牌价超过70000元/平方米，最高是86984元/平方米。成交方面，近半年最高成交价为67191元/平方米。

一路之隔的阳光城·未来悦情况差不多，目前挂牌40套房源，挂牌均价69367元/平方米，最高成交价格63172元/平方米。中南樾府挂牌46套，均价65117元/平方米，最高成交价67093元/平方米。

“大面积的挂牌价都要8万多了，小面积的稍微低点，也要7万多，成交价基本都做低了，”德祐资深经纪人李献成告诉记者。据他介绍，上半年“三兄弟”出现了一波涨价潮，浙大一院总部开业、区府搬迁带来了不少客户，加上5月初华润拿下绿汀路地块，又挑起了房东涨价的心思。

二手房价快速上涨的底气，来源于板块重磅配套的兑现。除了出让不久的华润绿汀路综合体地块有望引进万象系商业外，富力中心综合体和宝龙城市广场已经在建，奥克斯广场、EFC、万达广场则已经开门营业。

医疗配套上，文一西路南面的浙大一院总部一期和未来科技城医院已经投入使用，与未来悦、汀云上府等项目一路之隔；教育配套上，蒲荷芸邸紧邻的未来科技城第三中学、第四小学即将投入使用，另外还有多个幼儿园；交通配套上，地铁5号线在板块内有葛巷站、绿汀路站2个地铁站，并连通16号线和3号线。